ถ้าพูดถึงย่าน พุทธมณฑลสาย 1 และ บางแค เมื่อก่อนหลายคนคงนึกถึงภาพสวนผลไม้ ร่องสวนเขียวๆ และความเงียบสงบย่านชานเมืองใช่ไหม แต่ตัดภาพมาที่ปัจจุบัน ทำเลนี้เปลี่ยนไปแบบหน้ามือเป็นหลังมือ กลายเป็นแหล่งรวมหมู่บ้านเดี่ยวหลังใหญ่ระดับพรีเมียมตั้งแต่ 15-20 ล้านบาท ไปจนถึงบ้านหรูหลังละ 50 ล้านบาทขึ้นไป ตามราคาที่ดินที่พุ่งทะยานแบบฉุดไม่อยู่
เหตุผลที่ทำให้พื้นที่สีเขียวเดิมกลายเป็นทำเลเนื้อหอมของคนกระเป๋าหนัก ก็เพราะเมืองเริ่มขยายตัวออกมาจากฝั่งพระนครและสาทรอย่างต่อเนื่อง แล้วสำหรับคนที่มีที่ดินในมือ จะสามารถเปลี่ยนกฎผังเมืองใหม่ให้เป็นโอกาสสร้างเงินสร้างมูลค่ามหาศาลได้อย่างไร? วันนี้เราจะมาเล่าให้ฟังแบบเข้าใจง่ายๆ กัน
ทำไมทำเลนี้เดินทางง่าย? ส่องเส้นทางเชื่อมต่อรอบ พุทธมณฑลสาย 1
จุดเด่นสำคัญที่สุดที่ทำให้ พุทธมณฑลสาย 1 กลายเป็นทำเลทองยอดฮิต ก็เพราะถนนเส้นนี้เป็นเหมือนแกนกลางที่วิ่งตัดผ่านและเชื่อมต่อกับถนนสายสำคัญอื่นๆ ได้เยอะมาก ทำให้เดินทางเข้าออกเมืองหรือไปย่านต่างๆ ได้สะดวกสุดๆ โดยมีเส้นทางเชื่อมต่อหลักๆ ดังนี้
- ถนนเพชรเกษม: จุดเริ่มต้นของถนนพุทธมณฑลสาย 1 ที่เชื่อมต่อไปยังย่านฝั่งธนฯ ตอนล่างและออกไปต่างจังหวัดได้ง่าย
- ถนนพรานนก – พุทธมณฑล สาย 4 (ถนนพรานนกตัดใหม่): ถนนเส้นใหญ่สายสำคัญที่วิ่งตรงเข้าสู่ใจกลางเมือง ย่านศิริราช และฝั่งพระนครได้อย่างรวดเร็ว
- ถนนบรมราชชนนี: เส้นทางหลักที่ใช้เดินทางเข้าเมืองไปปิ่นเกล้า หรือจะวิ่งออกไปทางนครปฐม-ภาคใต้ก็สะดวก
- ถนนบางแวก: เส้นทางลัดเลาะเชื่อมต่อชุมชนและย่านที่อยู่อาศัย
- ถนนสวนผัก: เส้นทางลัดเชื่อมต่อไปยังย่านตลิ่งชันและราชพฤกษ์
- ถนนเลียบทางรถไฟสายใต้: จุดสิ้นสุดของถนนพุทธมณฑลสาย 1 ซึ่งเป็นเส้นทางขนานไปกับทางรถไฟ ช่วยเพิ่มทางเลือกในการเดินทางและเลี่ยงรถติดได้เป็นอย่างดี
ผังเมืองใหม่เปลี่ยนสี จากพื้นที่สีเขียวสู่สีส้ม มูลค่าที่ดินพุ่งกระฉูด
สิ่งที่สร้างความตื่นเต้นที่สุดและเป็นตัวผลักดันให้ราคาที่ดินย่านนี้พุ่งสูงขึ้นคือ ร่างกฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ที่กำลังจะประกาศใช้ ซึ่งพลิกราคาและโอกาสของที่ดินในย่านนี้ไปอย่างสิ้นเชิง
การเปลี่ยนสีผังเมือง
ที่ดินพุทธมณฑลสาย 1 จากเดิมที่ถูกล็อคไว้ให้เป็น “พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม” (ในแผนผังจะเป็นสีขาวมีเส้นขีดเขียวๆ) ซึ่งทำอะไรไม่ได้มาก กำลังจะถูกเปลี่ยนใหม่ให้กลายเป็น “พื้นที่สีเหลือง” (สร้างบ้านอยู่อาศัยทั่วไป) และบางจุดที่เป็นทำเลดีติดถนนใหญ่จะขยับขึ้นเป็น “พื้นที่สีส้ม” (สร้างที่อยู่อาศัยได้หนาแน่นขึ้น)
มูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น
การเปลี่ยนสีผังเมืองครั้งนี้เหมือนเป็นการปลดล็อคให้ที่ดินทำอะไรได้เยอะขึ้น จากเดิมที่ทำได้แค่ปลูกผักทำสวนหรือสร้างได้แค่บ้านแนวราบ ในอนาคตจะสามารถสร้างอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่หรือคอนโดตึกสูงได้ทันที ยิ่งเมื่อมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและรถไฟฟ้าสายสีแดงเปิดวิ่งเชื่อมต่อกันอย่างสมบูรณ์ ราคาที่ดินยิ่งพุ่งสูงขึ้นรวดเร็ว ทำให้บริษัทสร้างบ้านรายใหญ่ๆ พากันเข้ามาจับจองซื้อที่ดินเก็บไว้ล่วงหน้า
2 ตลาดชื่อคล้ายที่คนชอบจำสลับกัน? “ตลาดธนบุรี” กับ “ตลาดสดธนบุรี” ต่างกันตรงไหน
นอกจากเรื่องการเดินทางแล้ว ของกินและไลฟ์สไตล์ก็เป็นสิ่งที่คนย่านนี้ให้ความสำคัญ แต่หนึ่งในเรื่องชวนปวดหัวของคนที่เพิ่งย้ายเข้ามาหรือคนนอกพื้นที่ คือความสับสนระหว่างสองตลาดใหญ่ที่มีชื่อคล้ายกันมาก แต่อยู่คนละถนนและขายของไม่เหมือนกันเลย ใครจะเดินทางต้องเช็กให้ดีก่อนตั้งแผนที่นำทาง
- ตลาดสดธนบุรี
- ที่ตั้ง: อยู่ริมถนนบรมราชชนนี (ฝั่งขาเข้าเมือง)
- จุดเด่น: ศูนย์รวมของกินและร้านอาหารชื่อดังกว่า 100 ร้าน ข้างในตกแต่งสวยหรูหรา มีโซนติดแชนเดอเลียร์ระยิบระยับ และมีโซนปลาวาฬสำหรับคนชอบกินซีฟู้ดสดๆ ที่เด็ดคือเราซื้อของสดแล้วเขามีบริการปิ้งย่างให้ฟรีทันที
- ตลาดธนบุรี (สนามหลวง 2)
- ที่ตั้ง: อยู่บนถนนทวีวัฒนา
- จุดเด่น: เน้นของช้อปปิ้งและไลฟ์สไตล์ เป็นตลาดขายกล้วยไม้ที่ใหญ่ที่สุดในไทย มีต้นไม้ สัตว์เลี้ยง และของเก่าของสะสม บรรยากาศร่มรื่นเดินสบายเพราะอยู่ติดกับสวนสาธารณะ
เคล็ดลับการเดินทาง: เวลาค้นหาใน Google Maps ถ้าอยากไปหาของกินอร่อยๆ ซีฟู้ดสดๆ ริมถนนใหญ่ ต้องพิมพ์ “ตลาดสดธนบุรี” เท่านั้น แต่ถ้าอยากไปเดินเล่นซื้อต้นไม้หรือหาสัตว์เลี้ยงให้พิมพ์ “ตลาดธนบุรี” หรือ “สนามหลวง 2” จะได้ไม่หลงทางและประหยัดเวลาเดินทางไปได้ตั้ง 15-20 นาที
ส่องบ้านหรู 2 แบบ ยูนิตน้อยเป็นส่วนตัวสูง vs ส่วนกลางใหญ่ กิจกรรมครบ เลือกแบบไหนดี
สำหรับใครที่ตัดสินใจแล้วว่าอยากย้ายมาอยู่ย่านบางแค-สาย 1 ปัจจุบันมีสไตล์โครงการบ้านหรูให้เลือก 2 แบบหลักๆ ซึ่งตอบโจทย์ไม่เหมือนกันและมีเรื่องค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายต่างกันด้วย
แบบที่ 1: เน้นความสงบและเป็นส่วนตัวมากๆ
- จุดเด่น: ในหมู่บ้านมีบ้านน้อยหลังมาก (บางแห่งมีแค่สิบกว่าหลัง) เงียบสงบสุดๆ ทัศนียภาพในหมู่บ้านดูสวยหรูสะอาดตาเพราะเขาเอาสายไฟลงดินให้หมดทั้งโครงการ
- ข้อพิจารณา: ต้องแลกกับค่าส่วนกลางต่อตารางวาที่ค่อนข้างแพง (อาจสูงถึง 50 บาท/ตารางวา) เพราะมีบ้านช่วยหารค่าใช้จ่ายน้อย และพื้นที่ส่วนกลางอาจจะมีแค่สวนหย่อมหรือสนามเด็กเล็กเล็กๆ เท่านั้น
- มูลค่าระยะยาว: บ้านแบบนี้จะหายากในอนาคต การดูแลจัดการในหมู่บ้านทำได้ง่าย สภาพแวดล้อมมักจะดูใหม่และเป็นระเบียบเรียบร้อยอยู่เสมอ
แบบที่ 2: เน้นกิจกรรมครอบครัวและส่วนกลางครบครัน
- จุดเด่น: มีจำนวนบ้านเยอะหน่อย (ประมาณเกือบๆ ร้อยหลัง) แต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกให้ใช้ครบ ทั้งตึกสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนส่วนกลางขนาดใหญ่ เหมาะกับครอบครัวที่มีลูกเล็กหรือชอบทำกิจกรรม
- ข้อพิจารณา: ค่าส่วนกลางจะถูกลงมาหน่อย (เหลือประมาณ 30 บาท/ตารางวา) แต่คนในหมู่บ้านก็จะพลุกพล่านกว่า และระบบสายไฟลงดินอาจจะมีให้แค่เฉพาะถนนช่วงสำคัญๆ เท่านั้น
| รูปแบบโครงการ | จุดเด่น | ค่าส่วนกลาง | เหมาะกับใคร |
| เน้นความสงบ (บ้านน้อยหลัง) | เป็นส่วนตัวสูง, สายไฟลงดินหมด, เงียบสงบ | ค่อนข้างแพง | คนที่ชอบความสงบ ไม่ค่อยได้ใช้สระว่ายน้ำหรือสโมสร |
| เน้นกิจกรรม (บ้านหลายหลัง) | สโมสรใหญ่, สระว่ายน้ำกว้าง, สวนใหญ่ | ราคาประหยัดกว่า | ครอบครัวที่มีลูก, ชอบเล่นฟิตเนสหรือว่ายน้ำ |
วิธี “รีดพื้นที่ตึก” ให้สร้างได้เยอะขึ้นด้วยกฎผังเมืองใหม่ที่คนมีที่ดินต้องรู้
ส่วนใครที่มีที่ดินในมือและต้องการเพิ่มมูลค่าให้สูงที่สุด ในอนาคตจะไม่ได้ดูกันแค่ทำเล แต่จะดูกันที่ว่าที่ดินผืนนั้นสามารถ “สร้างตึกให้มีพื้นที่ใช้สอยได้เยอะที่สุด” เท่าไหร่ ซึ่งกฎผังเมืองใหม่มีเครื่องมือช่วยเราอยู่ 2 ตัว
1. กฎการจัดโซนเองในโครงการใหญ่ (เรียกว่ามาตรการ PUD)
กติกาใหม่นี้เปิดโอกาสให้คนที่มีที่ดินแปลงใหญ่ สามารถปรับเปลี่ยนแผนผังข้างในที่ดินของตัวเองได้ตามใจชอบมากขึ้น เพื่อให้ผสมผสานการใช้งานได้ยืดหยุ่น โดยมีเกณฑ์ขนาดที่ดินขั้นต่ำตามสีผังเมืองคือ:
- ถ้าที่ดินเป็นผังสีเหลือง: ต้องมีที่ดิน 100 ไร่ขึ้นไป
- ถ้าที่ดินเป็นผังสีส้ม: ต้องมีที่ดิน 50 ไร่ขึ้นไป
- ถ้าที่ดินเป็นผังสีน้ำตาล: ต้องมีที่ดิน 20 ไร่ขึ้นไป
กฎนี้จะช่วยเปลี่ยนจากหมู่บ้านจัดสรรธรรมดา ให้กลายเป็นชุมชนขนาดย่อมที่มีทั้งบ้านหรูและมีพื้นที่ร้านค้าเช่าเก๋ๆ รวมอยู่ในโครงการเดียวกันได้เลย
2. กฎขอแถมพื้นที่ก่อสร้าง (เรียกว่า FAR Bonus 10 มาตรการ)
ตอนนี้ผังเมืองขยายเกณฑ์เพิ่มเป็น 10 ข้อ เพื่อช่วยให้เจ้าของที่ดินสามารถขอเพิ่มพื้นที่สิ่งปลูกสร้างได้มากกว่าเดิมสูงสุดถึง 20% (เหมือนได้แถมพื้นที่ห้องเพิ่มฟรีๆ) ตัวอย่างสิ่งที่เราสามารถทำเพื่อขอแถมพื้นที่ได้ เช่น:
- แบ่งพื้นที่ในโครงการทำเป็นที่รับเลี้ยงเด็กเล็ก หรือสถานดูแลผู้สูงอายุ
- ทำบ่อกักเก็บน้ำฝนขนาดใหญ่ (แก้มลิง) เพื่อช่วยไม่ให้น้ำท่วมรอบๆ ชุมชน
- เปิดพื้นที่ว่างริมแม่น้ำลำคลองให้คนทั่วไปได้มาใช้ประโยชน์ร่วมกัน
- สร้างตึกแบบประหยัดพลังงานและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม
- ทำทางเดินเชื่อมหรือสิ่งอำนวยความสะดวกใกล้ๆ กับสถานีรถไฟฟ้า
สรุปภาพรวมและอนาคตของพุทธมณฑลสาย 1
พุทธมณฑลสาย 1 กำลังจะกลายเป็นทำเลอยู่อาศัยชั้นนำที่น่าอยู่มาก เพราะตอบโจทย์ทั้งเรื่องการเดินทางที่เชื่อมต่อถนนสายหลักได้หลากหลาย ปากท้องที่มีตลาดของกินพรีเมียมใกล้บ้าน และการพัฒนาหมู่บ้านใหม่ๆ ที่ดูดีทันสมัยขึ้นเพราะกฎผังเมืองใหม่เอื้อให้ทำอะไรดีๆ ได้เยอะขึ้น
จากสวนผลไม้ในวันเก่า สู่ทำเลทองในวันนี้และวันหน้า ใครที่มีที่ดินอยู่หรือกำลังหาซื้อบ้านหรูแถวนี้ การศึกษาและตามกติกาผังเมืองใหม่ๆ ให้ทัน จะช่วยให้คุณไม่พลาดโอกาสดีๆ ในการเพิ่มมูลค่าที่ดินและได้อยู่ในทำเลที่เติบโตอย่างมั่นคง
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
พุทธมณฑลสาย 1 อยู่แถวไหน และเดินทางเข้าเมืองยากไหม?
พื้นที่ส่วนใหญ่จะอยู่ในเขตบางแคและตลิ่งชัน เดินทางเข้าเมืองสะดวกมากเพราะมีถนนใหญ่เชื่อมไปได้หลายสาย เช่น ถนนเพชรเกษม ถนนบรมราชชนนี และถนนพระเทพตัดใหม่ (พรานนก-สาย 4) แถมยังมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินอยู่ใกล้ๆ ด้วย
ทำไมราคาบ้านแถวพุทธมณฑลสาย 1 ถึงแพงขึ้นเรื่อยๆ?
เพราะผังเมืองใหม่เปิดทางให้ที่ดินเอาไปทำประโยชน์ได้เยอะขึ้น บวกกับมีรถไฟฟ้าตัดผ่าน และมีพวกคอมมูนิตี้มอลล์รวมถึงตลาดสดใหญ่ๆ มาเปิด ทำให้ทำเลนี้เจริญขึ้นอย่างรวดเร็วและกลายเป็นทำเลทองยอดฮิตของหมู่บ้านหรู
วิธีขอแถมพื้นที่ก่อสร้าง (FAR Bonus) ช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดินได้ยังไง?
เป็นกฎที่บอกว่า ถ้าเรายอมแบ่งพื้นที่ทำสิ่งที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมหรือสิ่งแวดล้อมตามที่เขากำหนด กฎหมายจะยอมให้เราสร้างตึกให้มีพื้นที่ใช้สอยในอาคารเพิ่มขึ้นได้สูงสุดถึง 20% ทำให้เราใช้ประโยชน์จากที่ดินผืนเดิมได้คุ้มค่าเงินมากขึ้นนั่นเอง
สนใจปรึกษาเรื่องที่ดินและการอยู่อาศัยในทำเลทอง
หากคุณกำลังมองหาที่ดินหรือโครงการบ้านทำเลดี พร้อมรับคำปรึกษาจากทีมงานมืออาชีพ สามารถติดต่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ AKRA Land and House ตามช่องทางนี้ได้เลย
- เว็บไซต์อย่างเป็นทางการ: www.akralandandhouse.com
- เบอร์โทรศัพท์ส่วนกลาง (Call Center): 063-245-4255
- Line Official Account: @akralandandhouse
- Facebook Fanpage: AKRA Land and House
- เวลาทำการสำนักงานขาย: เปิดบริการทุกวัน ตั้งแต่เวลา 09.00 น. – 18.00 น.
