สำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม ข่าวสารเรื่องสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องรู้ โดยเฉพาะคำว่า “มาตรการ LTV” ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยนำมาใช้เป็นเกณฑ์กำหนดวงเงินกู้ ซึ่งล่าสุดมีการอัปเดตครั้งใหญ่ที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้ออย่างมาก
บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจแบบง่ายๆ ว่ามาตรการ LTV คืออะไร มีวิธีคำนวณอย่างไร พร้อมอัปเดตเกณฑ์ผ่อนคลายล่าสุดปี 2026-2570 ที่ปลดล็อกให้กู้ได้เต็ม 100% ทุกสัญญา รวมถึงสิทธิประโยชน์สำหรับ “ผู้กู้ร่วม” ที่หลายคนยังไม่รู้ อ่านจบแล้วคุณจะพร้อมยื่นกู้บ้านได้อย่างมั่นใจและคุ้มค่าที่สุด
มาตรการ LTV คืออะไร?
LTV (Loan-to-Value Ratio) คือ อัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับมูลค่าหลักประกัน หรือราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ พูดง่ายๆ คือเป็น “เพดานสูงสุด” ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดให้สถาบันการเงินปล่อยวงเงินกู้ให้กับเรา
ทำไมมาตรการ LTV ถึงมีความสำคัญต่อผู้ซื้อบ้าน?
ธนาคารแห่งประเทศไทยนำมาตรการ LTV มาใช้เป็นเครื่องมือดูแลเสถียรภาพระบบการเงิน เพื่อสร้างผลดีให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 3 มิติหลัก
- เอื้อประโยชน์ต่อผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง (Real Demand): เมื่อระบบ LTV ช่วยสกัดกั้นการปั่นราคาจากนักเก็งกำไรได้ ราคาบ้านและคอนโดก็จะมีความเสถียรภาพและสมเหตุสมผล ทำให้คนที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่จริงเข้าถึงได้ง่ายขึ้น
- ป้องกันภาวะฟองสบู่แตก: การจำกัดวงเงินกู้ในสัญญาหลังที่ 2 หรือ 3 จะช่วยลดแรงจูงใจในการเก็งกำไรระยะสั้น ป้องกันไม่ให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงเกินความเป็นจริง
- รักษาคุณภาพสินเชื่อ: ช่วยควบคุมให้การปล่อยกู้สอดคล้องกับความสามารถในการชำระหนี้ที่แท้จริง ป้องกันการก่อหนี้เกินตัวของประชาชนและลดความเสี่ยงหนี้เสีย (NPLs) ในระบบแบงก์
อัปเดตมาตรการ LTV ล่าสุด ปี 2026 เกณฑ์ใหม่กู้ได้ 100% ทุกสัญญา
ข่าวดีล่าสุดคือ คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้ประกาศขยายระยะเวลาผ่อนคลายมาตรการ LTV ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 (สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 เป็นต้นไป) เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้นท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
เกณฑ์ผ่อนคลายใหม่นี้เป็นการ “ปลดล็อก” ให้ผู้ซื้อสามารถขอกู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกันในทุกระดับราคาและทุกลำดับสัญญา โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ ดังนี้
1. ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
- สัญญาที่ 1: กู้ได้เต็ม 100% และความพิเศษคือสามารถขอกู้สินเชื่อเพิ่มเติมเพื่อการตกแต่ง หรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ (Top-up) ได้อีก 10%
- สัญญาที่ 2 และสัญญาที่ 3 ขึ้นไป: ปลดล็อกให้กู้ได้เต็ม 100% เช่นเดียวกัน (จากเดิมที่เคยบังคับให้ต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 10-30%)
2. ที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
- ทุกสัญญา (สัญญาที่ 1, 2 และ 3 ขึ้นไป): ปลดล็อกให้สามารถกู้ได้เต็ม 100% ของราคาบ้านในทุกกรณี โดยไม่ถูกบังคับให้วางเงินดาวน์ 10-30% เหมือนเกณฑ์ในอดีต
สิทธิประโยชน์เพิ่มเติม: ปลดล็อกเกณฑ์กู้ร่วม และลดค่าโอน-จดจำนอง
นอกจากมาตรการกู้ 100% แล้ว รัฐบาลและ ธปท. ยังได้ออกมาตรการควบคู่ที่ช่วยเพิ่มความคุ้มค่าให้กับผู้ซื้อบ้านอีก 2 เรื่องสำคัญ
- ผ่อนปรนเกณฑ์สำหรับ “ผู้กู้ร่วม”: หากคุณเคยไปเซ็นชื่อเป็นผู้กู้ร่วมหรือค้ำประกันบ้านให้คนในครอบครัว โดยที่ตัวคุณไม่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดหลังนั้น เกณฑ์ใหม่จะผ่อนปรนให้เสมือนว่าคุณยังไม่เคยเป็นผู้กู้มาก่อน หากในอนาคตคุณต้องการกู้ซื้อบ้านของตัวเอง แบงก์จะนับเป็น “สัญญาที่ 1” ทันที ทำให้นำไปกู้ได้เต็ม 100%
- ต่ออายุลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองเหลือ 0.01%: สำหรับบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่ซื้อบ้านหรือคอนโด (ทั้งมือหนึ่งและมือสอง) ในราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท จะได้รับสิทธิ์ลดค่าโอน (จาก 2% เหลือ 0.01%) และค่าจำนอง (จาก 1% เหลือ 0.01%) ยาวไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
สรุปภาพรวม มาตรการ LTV ปี 2026 เอื้อต่อผู้ซื้ออย่างไร?
การผ่อนคลายมาตรการ LTV ให้กู้ได้ 100% ยาวไปจนถึงกลางปี 2570 ร่วมกับการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ถือเป็นโอกาสทองที่ดีที่สุดสำหรับคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะช่วยทลายกำแพงเรื่อง “เงินดาวน์” และลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ไปได้หลักแสนบาท หากคุณมีความพร้อมทางรายได้และกำลังมองหาบ้านหลังใหม่ ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่คุ้มค่าที่สุดในการยื่นขอสินเชื่อ
บทความที่เกี่ยวข้องน่าสนใจ
แหล่งที่มาของข้อมูล
FAQ – คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับมาตรการ LTV เกณฑ์ใหม่
มาตรการผ่อนคลาย LTV กู้ได้ 100% มีผลบังคับใช้ถึงเมื่อไหร่?
เกณฑ์ผ่อนคลายมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยในครั้งนี้ มีผลบังคับใช้ชั่วคราวสำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ยาวไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
หากกู้ซื้อคอนโดหลังที่ 2 ในราคา 5 ล้านบาท ปัจจุบันต้องวางเงินดาวน์ไหม?
ภายใต้เกณฑ์ผ่อนคลายปัจจุบัน สัญญาที่ 2 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ไม่ต้องวางเงินดาวน์ เนื่องจากได้รับสิทธิ์ปลดล็อกเพดาน LTV ให้สามารถขอกู้ได้เต็ม 100% ของราคาซื้อขาย
บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท ได้รับอานิสงส์จากเกณฑ์ผ่อนคลาย LTV ด้วยหรือไม่?
ได้รับอานิสงส์ด้วยเช่นกัน โดยบ้านที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปในทุกลำดับสัญญา (ตั้งแต่สัญญาที่ 1 เป็นต้นไป) จะได้รับการปลดล็อกให้สามารถขอกู้ได้เต็ม 100% โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ 10-30% เหมือนเกณฑ์เดิม
เคยเป็นผู้กู้ร่วมซื้อบ้านให้พี่สาว แต่ไม่มีชื่อในโฉนด วันนี้จะกู้ซื้อบ้านตัวเองจะเสียสิทธิ์สัญญาแรกไหม?
ไม่เสียสิทธิ์ เกณฑ์อัปเดตใหม่มีการผ่อนปรนการนับสัญญาสำหรับผู้กู้ร่วม หากคุณไม่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังเดิม เมื่อมาขอกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของตนเอง ทางธนาคารจะนับเป็น “สัญญาที่ 1” ซึ่งสามารถขอกู้ได้เต็ม 100% พร้อมสิทธิ์กู้สินเชื่อตกแต่งเพิ่มเติม (Top-up) ได้อีก 10%
สินเชื่อ Top-up อีก 10% ในสัญญาแรก คืออะไรและนำไปใช้ทำอะไรได้บ้าง?
สินเชื่อ Top-up คือวงเงินกู้เพิ่มเติมที่ธนาคารมอบให้พิเศษนอกเหนือจากค่าบ้านหลัก (รวมกู้ได้สูงสุด 110%) เพื่อให้ผู้กู้นำเงินก้อนนี้ไปใช้เป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย เช่น ค่าตกแต่งภายใน ค่าซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ภายในบ้าน
